| 구 분 |
세대/실 |
전용면적 |
평당분양가 |
분양수입 |
| 아파트 (85㎡이하) |
- |
- |
- |
₩ 0 |
| 아파트 (85㎡초과) |
- |
- |
- |
₩ 0 |
| 공동주택수익 소계 |
|
₩ 0 |
| (업무시설 및 상업시설) |
| 오피스텔35평(68) |
- |
- |
- |
₩ 0 |
| 상가 지상1층 |
- |
- |
- |
₩ 0 |
| 상가 지상2층 |
- |
- |
- |
₩ 0 |
| 업무시설 소계 |
|
₩ 0 |
| 수입 합계 |
₩ 0 |
| 부가가치세 (VAT — 별도) |
VAT 10% |
금액 |
| 공동주택 85㎡초과 |
10% |
₩ 0 |
| 업무시설 (상가+오피스텔) |
10% |
₩ 0 |
| 부가세 소계 |
|
₩ 0 |
| ※ 부가세별도 공고 시 — 수납 및 납세업무만 대행 (수지분석 계산에 미삽입) |
① 토지비 (Land Cost)
| 항목 |
산출근거 |
금액 |
| 토지매입비 |
실거래가 직접입력 |
₩ 0 |
| 취·등록세 |
토지가 × 4.6% |
₩ 0 |
| 중개수수료 |
토지가 × 1.0~3.0% |
₩ 0 |
| 토지비 소계 |
₩ 0 |
② 건축비 (Construction Cost)
| 항목 |
산출근거 |
금액 |
| 직접공사비 |
연면적 × 평당단가 |
₩ 0 |
| 간접공사비 |
인입비, 예술장식, 철거 등 |
₩ 0 |
| 설계·감리비 |
공사비 × 요율 |
₩ 0 |
| ⚠ 제로에너지 5등급 |
공사비 × 5% (2026 의무) |
₩ 0 |
| ⚠ 층간소음 사후확인 |
공사비 × 1.5% (2026 의무) |
₩ 0 |
| 건축비 소계 |
₩ 0 |
③ 판매비 (Marketing & Sales)
| 항목 |
산출근거 |
금액 |
| M/H 건립·운영 |
직접입력 |
₩ 0 |
| 분양보증수수료 |
분양가 × 요율 |
₩ 0 |
| 광고홍보비 |
분양가 × 1.0~1.5% |
₩ 0 |
| 분양수수료 |
주택1.5% / 상가3~6% |
₩ 0 |
| 판매비 소계 |
₩ 0 |
④ 부대비 · 제세공과금 (Operating &
Taxes)
| 항목 |
산출근거 |
금액 |
| 관리신탁수수료 |
매출 × 0.1~0.15% |
₩ 0 |
| 시행사 일반관리비 |
매월 고정 |
₩ 0 |
| 보존등기비 |
(건축비-토지) × 3.16% |
₩ 0 |
| 개발부담금 |
지가상승분 × 25% |
₩ 0 |
| 학교용지부담금 |
세대 × 단가 |
₩ 0 |
| 부대비·세금 소계 |
₩ 0 |
⑤ 금융비 (Financial Cost)
| 항목 |
산출근거 |
금액 |
| PF 취급수수료 |
PF대출 × 3% |
₩ 0 |
| PF 이자 |
잔액 × 연8% × 기간 |
₩ 0 |
| 중도금대출 이자 |
중도금 × 6.5% |
₩ 0 |
| 금융비 소계 |
₩ 0 |
총 매출 (Revenue)
₩ 0
총 지출 (Expenditure)
₩ 0
★ 세전이익 (Pre-tax Profit)
₩ 0
세전이익률
0 %
乙
현금흐름표 (Cash Flow Statement)
갑지의 총금액을 시간축(月)에 배분하여, 매월 자금이 얼마나 들어오고 나가는지를 확인합니다.
D-Day 체계: 분양 개시일 = Day 0, 이전은 마이너스(-), 이후는 플러스(+)
자금확보율 (Securing Rate) 기준
100%
공사비, PF이자, 세금, 신탁수수료
대출 첫 달 전액 확보 필수
50%
예비비, 민원처리비, 광고비
절반 선확보
0%
분양수수료, 입주관리비
실적 발생 시만 지출
수지분석 · 현금흐름 정밀 숙지 테스트 (수강 증빙)
갑지·을지 분석을 완료하신 후 아래 확인 사항을
입력하십시오.
갑지와 을지의 차이
백대표의 현장 핵심
"갑지는 총 금액만 보는 '가계부'이고,
을지는 매월 돈이 어떻게 흐르는지 보는 '심전도'입니다.
금융기관은 을지를 더 중요하게 봅니다.
갑지에서 이익이 나도 을지에서 자금이 끊기면 사업이 멈춥니다."
철의 법칙
AI 계산 금지 — 공학계산기 원칙
"이 페이지의 모든 숫자는 법에 정해진 세율·요율로만 산출됩니다.
AI의 추론이나 예측은 0% 반영. 엑셀과 1원까지 일치해야 합니다."
오피스텔 세금 주의
주거용 vs 업무용 판정
"오피스텔은 건축법상 '업무시설'입니다.
취득세: 주거 1~3% vs 업무 4.6%
부가세: 주거 면제 vs 업무 10%
판정에 따라 수억 원 차이가 납니다."
5년 미만 법인 — 중과세 경고
취득세 9.4% 중과 적용
"수도권에서 설립 5년 미만 법인으로 시행하면
취득세가 일반(4.6%)의 2배입니다.
토지가 100억이면 취득세만 4.8억 추가.
사업 타당성을 다시 한번 검토하십시오.
5년 이상 법인 인수 또는 개인 시행도 고려해보세요."