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수석 컨설턴트 백지선 대표
48년 실전 부동산 개발 노하우 × AI 에이전트 융합 | 2026 실전 마스터클래스
제4단계: 스마트시공 및 로보틱스
500kW 전기계통·모듈러 시공·AI 현장관리 워크플로우
📌 이 강의에서 배우는 것
500kW 전기계통·모듈러 시공·AI 현장관리 워크플로우을 실전에서 자신 있게 수행할 수 있도록, 업계 전문가의 48년 노하우를 강의합니다.
부동산 개발 제4권: 건설 시공 및 현장관리 실무 가이드
착공부터 준공까지 개발사업의 핵심인 현장관리 노하우를 다룹니다. 시공 단계의 실수는 곧바로 수억 원의 손실로 이어집니다.
1. 시공사 선정 실무
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시공사 선정 방식:
- 수의계약: 신뢰 시공사와 직접 협의. 빠르지만 가격 검증 필요
- 제한경쟁입찰: 자격을 갖춘 2~3개사 입찰. 가격 경쟁 확보
- 일반경쟁입찰: 대형 사업장 적합. 행정 부담 증가
시공사 선정 체크리스트:
- 건설업 면허 종류 및 시공 실적 확인
- 재무상태표(부채비율 200% 이하 권장)
- 최근 3년 시공 현장 직접 방문 확인
- 하자담보책임 이행보증보험 가입 여부
- 현장소장 경력 및 전담 배치 여부
2. 공사 계약 실무
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도급계약서 필수 조항:
- 공사범위: 별도 공종(전기·통신·소방) 포함 여부 명확화
- 공사대금 지급 방식: 기성고 지급(공정률 확인 후 지급)
- 지체상금: 지연 1일당 계약금액의 1/1000 이상 설정
- 공사변경(설계변경) 절차: 서면 합의 없는 변경 지급 거부
- 하자담보 기간: 종류별 1~10년 (주요 구조부 10년)
3. 공정 관리 실무
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주요 공정 단계:
- 기초공사: 터파기 → 파일 → 기초 콘크리트 → 방수
- 골조공사: 거푸집 → 철근 → 콘크리트 타설 (층별 반복)
- 마감공사: 창호 → 내벽 → 바닥 → 위생도기 → 도장
- 외부공사: 외벽 마감 → 조경 → 포장
공정 지연 원인 상위 5가지:
- 설계 변경 (사전 협의 부족)
- 자재 수급 지연 (장기 발주 필요 자재 사전 확인)
- 인력 수급 불안 (우기·동절기 집중)
- 민원 발생 (공사 중지 명령)
- 인허가 추가 (준공검사 지적 사항)
4. 현장 원가 관리
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원가 절감 포인트:
- VE(Value Engineering): 설계 변경으로 동등 품질 저원가 공법 채택
- 직접 구매: 철근·레미콘·창호 등 주요 자재 직접 구매로 시공사 마진 제거
- 공정 겹치기: 내부 마감 시작과 외부 공사 병행으로 기간 단축
예산 초과 방지:
- 예비비 5~10% 반드시 확보
- 월별 기성 정산 시 실투입 원가와 대조
- 설계 변경 내역서 철저 관리
5. 준공 및 사용승인 절차
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사용승인 신청 전 준비:
- 소방완공검사 신청 및 합격
- 정화조·오수처리시설 설치 확인
- 전기·가스·통신 인입공사 완료
- 조경공사 준공 (준공도면과 대조)
- 승강기 완성검사 합격증 취득
사용승인 이후:
- 건축물대장 생성 (지번 주소 → 도로명주소)
- 집합건물 등기 신청 (전유부분·공용부분 구분)
- 입주자 사전 점검 (30일 전) 및 하자 보완
6. 전기 증설 계획
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개발 규모에 따른 전기 계획:
- 수전 용량 결정: 세대수 × 3kW + 공용부 (엘리베이터·조명·주차장)
- 한전 협의: 수전 용량 500kW 이상이면 자가수전설비 설치 필요
- 임시전력 신청: 착공 전 공사용 전기 신청 (건설용 가설전기)
- 정식 인입 일정: 준공 3개월 전부터 한전에 신청 필수 (대기 기간 존재)
아래는 수석 컨설턴트가 직접 작성한 울산 학성동 실전 사업계획서의 각 슬라이드입니다. 슬라이드 이미지와 해설을 함께 보며 실전 데이터 읽는 법을 익히십시오.
📋 개발컨셉
📌 계명도시개발(주) 시행사업본부