📊 수지분석표 — 셀별 계산식 해설

학성동 상업지 아파트 356세대 샘플 | 수식 셀은 연한 파란색, 직접입력 셀은 연한 노란색

📄 수지분석표 (갑지) — 학성동 샘플

수식 셀 (자동계산) 입력 셀 (직접입력) 소계 합계
행 항목 금액 (천원) 비고/요율
■ 수입부 (매출)
1 아파트 85㎡이하 (33평×278세대) 26,551,669 세대수×분양가
2 아파트 85㎡이상 (46평×78세대) 79,282,665 세대수×분양가
3 상가 1층 (1호, 230평) 1,840,000 면적×평단가
4 상가 2층 (2호, 230평) 1,150,000 면적×평단가
5 근린생활시설 (33평, 3,317평) 20,898,990 면적×평단가
6 상가·근생 소계 23,888,990 SUM
7 부가세 차액 (매입-매출) -5,549,787 상가매출×7%
8 ★ 매출 합계 124,173,538 100%
■ 지출부
① 토지비
9 토지매입비 22,001,593 직접입력
10 취득세+지방교육세+농특세 1,012,073 토지가×4.6%
11 법무비용(취·등록세) 220,016 토지가×1.0%
12 중개보수 44,003 토지가×0.2%
13 사업권인수비(P) 1,000,000 직접입력
14 토지비 소계 24,277,686 SUM
② 건축비
14 직접공사비 71,311,027 연면적(평)×단가
15 각종인입비 540,235 연면적×단가
16 미술장식비 68,120 직접공사비×0.1%
17 철거비/토목 453,641 토지(평)×단가
18 건축허가이행공사비 100,000 직접입력
19 설계감리비 864,376 연면적×단가
20 감리비 1,080,470 연면적×단가
21 기타용역비(1식) 200,000 직접입력
22 건축비 소계 74,617,869 SUM
③ 판매비
23 M/H 부지임차료 180,000 월임차×12개월
24 M/H 건립·해체·가구비 1,200,000 300평 기준
25 M/H 운영비 180,000 월운영×12개월
26 분양보증수수료 715,240 매출×0.576%
27 광고홍보비 993,388 매출×0.8%
28 분양대행수수료 1,238,000 아파트1%+상가3%
29 미분양대책비 1,000,000 직접입력
30 판매비 소계 5,506,628 SUM
④ 일반관리비 (부대비)
31 신탁수수료 1,241,735 매출×1.0%
32 인허가처리비(허가,인허가) 124,174 매출×0.1%
33 시행사 일반관리비 1,200,000 월40,000×30개월
34 입주관리비 53,200 세대수×200
35 일반관리비 소계 2,619,109 SUM
⑤ 제세공과금
36 보존등기비 1,568,843 직접공사비×2.2%
37 과밀부담금 0 서울시만/업무판매용
38 광역교통시설부담금 383,311 연면적×단가×감면
39 근저당설정비 125,849 PF대출×0.4%
40 학교용지부담금 0 기반시설부담금 흡수
41 국민주택채권 2,093 약식 산정
42 종합토지세 110,008 토지가×0.2%×2.5년
43 도시계획세 110,008 토지가×0.2%×2.5년
44 지방교육세 22,002 종합토지세×20%
45 농어촌특별세 12,201 별도 산정
46 기반시설부담금 1,411,943 사업면적 기준
47 개발부담금 0 별도 산정
48 ⚡ 제로에너지비 0 직접공사비×4~8%
49 ⚡ 층간소음보강비 0 직접공사비×1~2%
50 기타 예비비 124,174 매출×0.1%
51 제세공과금 소계 3,870,432 SUM
⑥ 금융비
52 PF 수수료 726,053 PF대출×1~2%
53 PF 이자 2,812,244 PF대출×연7%×1.66년
54 중도금 이자후불제 0 별도 산정
55 중도금 무이자 0 아파트매출×0%×6.5%
56 금융비 소계 3,538,296 SUM
57 지출 합계 114,210,004 91.9%
58 ★ 세전이익 9,963,534 8.02%

📐 셀별 엑셀 계산식 해설

■ 수입부 (행1~8)
행1 · 아파트 85㎡이하 매출
=세대수 × 세대당분양가
전용 85㎡이하 아파트의 총 분양수입.
예: 278세대 × 95,510천원 = 26,551,669천원
VAT 면제 (주택)
행2 · 아파트 85㎡이상 매출
=세대수 × 세대당분양가
전용 85㎡초과 아파트의 총 분양수입.
예: 78세대 × 1,016,444천원 = 79,282,665천원
VAT 면제 (주택)
행3~6 · 상가·근생 매출
=면적(평) × 평당분양가
상가, 근린생활시설 등 비주거 시설의 분양수입.
층별 면적 × 평당가를 각각 산출 후 합산.
VAT 10% 과세 대상
행7 · 부가세 차액
= -(상가+근생 매출합계) × 7%
상가·근생 분양수입에서 매입세액을 공제한 차액.
매출세액(10%) - 매입세액(3%) = 7% 순부담
2026 부가세 10%
행8 · ★ 매출 합계
=SUM(행1:행7)
아파트 + 상가·근생 - 부가세차액 = 총 매출.
이 숫자가 모든 비율 계산의 기준(분모)이 됩니다.
① 토지비 (행9~13)
행9 · 토지매입비
직접입력 (감정평가 또는 실거래가)
토지 매입 총액. 감정평가서 또는 매매계약서 기준.
학성동: 22,001,593천원 (약 220억)
매출 대비 17.7%
행10 · 취득세+부가세
=토지매입비 × 취득세율
토지 취득 시 납부하는 세금.
• 일반/5년이상 법인: 4.6% (취4%+교0.4%+농0.2%)
• 수도권 5년미만 법인: 9.4% (중과 4.8% 추가)
2026 취득세 4.6% (일반) / 9.4% (중과)
행11 · 중개보수
=토지매입비 × 0.2%
부동산 중개업자 수수료. 0.2~0.9% 범위.
대형 토지는 보통 0.2% 적용.
행13 · 토지비 소계
=SUM(행9:행12)
토지매입비 + 취득세 + 중개보수 + 사업권인수비
② 건축비 (행14~22)
행14 · 직접공사비 ★핵심
=전체연면적(평) × 평당공사단가
지출 중 가장 큰 항목. 전체 지출의 약 60%.
• 연면적을 평으로 환산: ㎡ ÷ 3.3058
• 평당단가는 시공사 견적 기준
• 학성동: 21,609평 × 3,300천원 ≈ 71,311,027천원
2026 국토부 기본형건축비 평당 7,339천원 (고시)
행15 · 각종인입비
=전체연면적(평) × 인입비단가
전기·통신·가스·상하수도 인입 비용.
연면적 기준 평당 25~50천원
행16 · 미술장식비
=직접공사비 × 0.1%
건축물 미술작품 설치 의무 (1만㎡ 이상).
건축비의 0.1% 이내. 법적 의무사항.
문화예술진흥법 시행령
행17 · 철거비/토목
=토지면적(평) × 평당철거단가
기존 건물 철거 + 토목공사.
평당 120~250천원 (현장 조건에 따라 변동)
행19~20 · 설계비·감리비
=전체연면적(평) × 설계(감리)단가
건축사 설계비 + 감리 용역비.
• 설계: 평당 40~80천원
• 감리: 평당 50~100천원
건축사법·건설기술관리법
행22 · 건축비 소계
=SUM(행14:행21)
직접공사비 + 간접비 + 설계감리 + 기타.
전체 지출의 약 60~65%를 차지.
③ 판매비 (행23~30)
행26 · 분양보증수수료
=매출합계 × 80% × 0.36% × (기간/12)
HUG 분양보증 수수료. 매출의 80%에 대해
연 0.36% 요율 적용, 사업기간 비례.
주택도시보증공사(HUG) 요율
행27 · 광고홍보비
=매출합계 × 0.8%
분양 광고, 홍보, 마케팅 비용.
매출의 0.5~1.2% 범위. 통상 0.8%.
행28 · 분양대행수수료
=(아파트매출×1%) + (상가매출×3%)
분양대행사 수수료. 주택과 상가 요율이 다름.
• 아파트: 1~1.5%
• 상가: 3~4%
④ 일반관리비 (행31~35)
행31 · 신탁수수료
=매출합계 × 1.0%
토지신탁 관리 수수료.
관리형: 0.5~1.0%, 처분형: 1.0~1.5%
행33 · 시행사 일반관리비
=월관리비 × 사업기간(개월)
시행사 사무실, 인건비, 경비 등 월간 운영비.
• 소규모: 월2천만 / 중규모: 월3천만 / 대규모: 월5천만+
행34 · 입주관리비
=총세대수 × 200 (천원/세대)
입주 시 관리사무소 개설, 하자처리 비용.
세대당 약 20만원 수준.
⑤ 제세공과금 (행36~51)
행36 · 보존등기비
=직접공사비 × 2.2%
건물 소유권보존등기 비용.
등록면허세 2.0% + 지방교육세 0.2%
2026 등록면허세 2.0%
행37 · 과밀부담금
=연면적 × 0.1 × 단가 × 3.3%
서울시 한정, 업무/판매시설만 대상.
학성동(울산)은 해당 없어 0원.
행38 · 광역교통시설부담금
=연면적 × 단가 × 감면율
수도권 외 기타지역 2%, 수도권 4%.
50% 감면 적용 가능. 울산: 383,311천원
광역교통관리법
행39 · 근저당설정비
=PF대출금 × 0.4%
PF 담보 설정+해지 시 등기 비용.
학성동: 31,462,278 × 0.4% = 125,849천원
행40 · 학교용지부담금
=별도 산정 (현재 0원)
2026년 기준 기반시설부담금으로 흡수 처리.
과거에는 분양면적 기준 별도 부과.
기반시설부담금 통합
행41 · 국민주택채권
=연면적 × 0.8 × 0.3 × 할인율(17.1%)
건축허가 시 국민주택채권 매입의무 (약식 산정).
학성동: 2,093천원
행42~43 · 종합토지세 / 도시계획세
=토지매입비 × 1.0 × 0.2% × 보유기간(2.5년)
토지 보유기간 중 납부하는 지방세.
각각 110,008천원 (토지가의 0.5% 수준)
행44 · 지방교육세
=종합토지세 × 20%
종합토지세의 부가세.
학성동: 110,008 × 20% = 22,002천원
행46 · 기반시설부담금
=복합산식 (면적×단가×공시지가 기반)
국토부 기반시설부담금. 상하수도·학교용지 포함 통합부과.
면적·지역에 따라 차등 부과.
국토계획법 시행령
행48 · ⚡ 제로에너지비 (2026 신규)
=직접공사비 × 4% ~ 8%
제로에너지건축 5등급 의무화에 따른 추가 비용.
• 민간 1,000㎡ 이상 신축 건물 의무 적용
• 5등급: 약 4%, 4등급: 약 6%, 3등급: 약 8%
녹색건축법 시행령 (2026 강화)
행49 · ⚡ 층간소음보강비 (2026 신규)
=직접공사비 × 1% ~ 2%
층간소음 사후확인제에 따른 보강비용.
• 민간 1,000㎡ 이상 공동주택 의무 적용
• 미달 시 보강공사 필수
주택건설기준규정 (2026 강화)
⑥ 금융비 (행52~56)
📌 PF 대출 구조 (2026 기준)
=토지비×80% + 공사비×70% 합산 또는 총사업비의 70~80%
PF 대출 한도 산정 기준:
• 토지비의 80% + 직접공사비의 70% 합산
• 또는 총사업비 대비 70~80% 수준
• HF보증: 선분양 70% / 후분양 80%

근저당 설정: PF대출금의 120~130%로 설정

⚠️ 2026 자기자본비율 의무화:
• 2026년: 10% 이상
• 2027년: 15% 이상
• 2028년: 20% 이상
• 현재 평균 자기자본비율: 5% 내외 (매우 낮음)
• 자기자본비율 낮을수록 충당금·자본금 부담 증가
행52 · PF 수수료
=PF대출금 × 3.0%
PF 대출 주선 수수료. 통상 2~3%.
PF대출금 = 총사업비 × PF비율(59%)
학성동: 24,201,753 × 3% = 726,053천원
2026 PF수수료 2~3%
행53 · PF 이자 ★핵심
=PF대출금 × 연이자율(7%) × 사업기간(1.66년)
PF 대출 이자. 체감식 적용 시 약 60% 수준.
• 학성동: 24,201,753 × 7.0% × 1.66년 ≈ 2,812,244천원
• 실무에서는 분기별 상환으로 체감 적용
2026 PF금리 연 7~10%
행54~55 · 중도금 이자(후불제/무이자)
=아파트매출 × 비율 × 이자율 × 기간
중도금 대출 이자 부담 방식 선택.
• 이자후불제: 수분양자가 부담
• 무이자: 시행사가 부담 (마케팅 전략)
학성동: 모두 0원 (무이자 미적용)
행56 · 금융비 소계
=SUM(행52:행55)
PF수수료 + PF이자 + 중도금이자(후불제+무이자)
★ 최종 판정 (행57~58)
행57 · 지출 합계
=토지비+건축비+판매비+관리비+제세공과금+금융비
모든 지출 소계의 합산. 단 1원의 오차도 없어야 합니다.
행58 · ★ 세전이익
=매출합계 - 지출합계
세전이익률 = 세전이익 ÷ 매출합계

학성동 사례: 9,963,534 ÷ 124,173,538 = 8.02%

판정 기준:
• 12% 이상 → ✅ Go! 시공사 참여 가능
• 8~12% → ⚠️ 재설계 필요
• 8% 미만 → ❌ No-Go 사업 포기 검토
시공사 참여기준 세전이익률 12%
💡 학성동 샘플은 8.02%로 "재설계 필요" 판정.
수익구조(분양가, 세대수)를 조정하거나
지출(공사비, 토지비)을 절감하여
12% 이상이 될 때까지 반복 시뮬레이션합니다.

⚡ 2026 신규항목: 제로에너지비(직접공사비×4~8%), 층간소음보강비(직접공사비×1~2%) 반영 시 수익률 추가 하락 예상.