📊 수지분석표 비교 교육자료

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🎓 이 페이지 읽는 법
▸빨강 = 2007년 적용 당시  →  ▸파랑 = 2026년 현행 법률
변경 = 법률·요율이 바뀐 항목    동일 = 변경 없는 항목    신설 = 2007년엔 없던 항목
◀ 좌측 엑셀에서 빨간 삼각형(▶)이 있는 셀에 마우스를 올리면 메모가 표시됩니다
Ⅰ 수입부 (Revenue)
아파트 분양수입 동일
산식 변경 없음. 평형 × 세대수 × 평당분양가
▸2007
85㎡이하: 33.173평 × 92세대 × 9,800천원
= 29,908,777천원
85㎡초과: 46.025평 × 174세대 × 9,900천원
= 79,282,665천원
▸2026
산식 동일 · 분양가 시세 반영
※ 85㎡ 구분은 VAT 과세 기준 (부가가치세법)
▶ 아파트 소계 109,191,442천원
업무시설 (상가 + 오피스텔) 동일
VAT 별도 — 면적(평) × 평당분양가
▸2007
상가1층: 230평 × 16,000천원 = 3,680,000
상가2층: 230평 × 8,900천원 = 2,047,000
오피스텔35평(68호): 3,317.30평 × 8,800천원 = 29,192,240
▸2026
산식 동일 · 단가 시세 반영
▶ 업무시설 소계 34,919,240천원
부가세(VAT) 처리 변경
85㎡ 초과 아파트 + 상가·오피스텔은 VAT 10% 별도 수납
※ 부가가치세 별도 공고시에만 해당, 공고가 빠졌을 땐 부가세 포함으로 간주됩니다.
▸2007 — VAT 계산 (매출에서 차감 표시)
85㎡이하 VAT: 0 (정부정책 비과세)
85㎡초과: 79,282,665 × 10% = 7,928,267
업무시설: 34,919,240 × 10% = 3,491,924
VAT 소계 = -11,420,191천원
부가세별도공지로 수납, 납부업무만 대행
▸2026
수납·납부 대행만 (매출·지출 불포함)
부가가치세법 제11조 · 국세청 해석
★★★ 매출합계 144,110,682천원
= 아파트소계 109,191,442 + 업무시설소계 34,919,240 (VAT는 수납대행이므로 매출 불포함)
Ⅱ 토지비 (Land Cost)
토지매입비 동일
면적(평) × 평당가(실거래가 기준)
4,249.10평 × 5,820천원 = 24,729,742천원
제세공과금(취·등록세) 변경
▸2007 — 4.6%
24,729,742 × 4.6% = 1,137,568
등록세 2% + 취득세 2% + 지방교육세(등록세의20%) + 농특세(취득세의10%)
▸2026 — 4.6%
토지매입비 × 4.6%
취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농특세 0.2%
지방세법 제11조 · 2011년 등록면허세→취득세 통합 · 합산 4.6% 동일
등기대행료(법무사) 동일
24,729,742 × 0.20% = 49,459천원
사업권인수비용(P) 동일
전 사업권자와 협의금액 = 1,000,000천원
▶ 토지비 소계26,916,769천원
Ⅲ 건축비 (Construction)
직접공사비 변경
▸2007
전체연면적 21,609.40평 × 3,300천원
= 71,311,027천원
▸2026
산식 동일 · 단가 시세 반영
국토부 고시 표준건축비: 2,392천원/㎡ (≒7,908천원/평)
각종인입비 동일
21,609.40평 × 25천원 = 540,235천원
예술장식품비(조례적용) 동일
▸2007
지상연면적 18,768.84평 × 표준건축비 4,417천원 × 0.1%
= 82,893천원
주거용 1/1000 · 문화예술진흥법 제9조
▸2026
공동주택 0.1~0.7% · 기금출연 가능(70%)
문화예술진흥법 제9조 · 요율 범위 확대
철거비/토목공사비 동일
매입면적 4,249.10평 × 120천원 = 509,892천원
설계비 · 감리비 · 기타용역비 동일
설계비: 21,609.40평 × 40천원 = 864,376천원
감리비: 21,609.40평 × 50천원 = 1,080,470천원
기타용역비(1식) = 200,000천원
▶ 건축비 소계74,688,893천원
Ⅳ 판매비 (Sales)
모델하우스 (부지임차 + 건립해체 + 운영비)
부지임차: 12개월 × 15,000천원 = 180,000
건립해체: 300평 × 4,000천원 = 1,200,000
운영비: 12개월 × 15,000천원 = 180,000
분양보증수수료 변경
▸2007
매출 144,110,682 × 80% × 0.36% × 2.0년
= 830,078천원
▸2026
HUG 신용등급별 0.1~0.22%
분양수수료 동일
▸2007
아파트: 109,191,442 × 0.8% = 873,532
업무시설: 34,919,240 × 7.0% = 2,444,347
= 3,317,878천원
▸2026
아파트 0.5~1.5% · 상가 5~8%
▶ 판매비 소계7,860,841천원
Ⅳ½ 일반부대비 (Overhead)
관리신탁수수료: 매출 144,110,682 × 1.0% = 1,441,107
민원처리비: 매출 144,110,682 × 0.1% = 144,111
시행사 일반관리비: 40,000천원 × 30개월 = 1,200,000
입주관리비: 266세대 × 200천원 = 53,200
▶ 일반부대비 소계2,838,417천원
Ⅴ 제세공과금 — 핵심 변경 대조
보존등기비 변경
▸2007 — 2.2%
직접공사비 71,311,027 × 2.2%
= 1,568,843천원
▸2026 — 3.16%
취득세 2.8% + 농특세 0.2% + 지방교육세 0.16%
2011년 등록면허세→취득세 통합 · 원시취득 세율 상향
광역교통부담금 변경
▸2007
18,768.84평 × 2% × 2,761천원 × 45%
= 466,441천원
▸2026
지상면적(평) × 4%(수도권)/2%(지방) × 2,392천원 × 감면율
국토부 고시 · 대도시권광역교통관리특별법 시행령
재산세 + 도시계획세 변경
▸2007
재산세: 24,729,742 × 0.2% × 2.0년 = 98,919
도시계획세: 24,729,742 × 0.2% × 2.0년 = 98,919
▸2026
재산세 0.2% + 도시계획세 0.14%(재산세 부가세 전환)
지방세법 제111조 · 2011년 통합
기반시설부담금 변경
▸2007
= 2,962,060천원
▸2026
학교용지·상하수도 흡수 통합
국토계획법 제68조
▶ 제세공과금 소계5,635,033천원
Ⅵ 금융비 (Finance)
PF(Project Financing) 대출 동일
▸2007
PF대출 = 직접공사비의 70% = 49,917,719천원
PF수수료: 49,917,719 × 3.0% = 1,497,532
PF이자: 49,917,719 × 7.0% × 1.66년 = 5,800,439
금융비 소계 = 7,297,970천원
▸2026
산식 동일 · 금리 시세 반영
PF수수료: 2~3% · PF금리: 7~12%
▶ 금융비 소계7,297,970천원
★ 최종 합계 — 2007년 원본
매출합계 (A): 144,110,682천원
토지비: 26,916,769
건축비: 74,688,893
판매비: 7,860,841
부대비: 2,838,417
제세공과금: 5,635,033
금융비: 7,297,970
지출합계 (B): 125,237,924천원
★ 세전이익 (A-B) 18,872,758천원
수익률 = 세전이익 ÷ 매출합계 13.10%
© 지주개발114 · 부동산개발 수지분석 교육자료
원본: 2007년 울산 학성동 00 아파트 · 2026년 법정요율 갱신 반영
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📋 수지분석표의 실무 심사 과정

시행사 기획전담부서가 수지분석표 + 현금흐름표를 작성하여 사업계획서에 첨부, 시공사·금융사(대주단)에 제출합니다.

삼일회계법인 등 공인회계사들이 여러 단계를 거쳐 검토합니다. 은행원은 초짜 시절부터 하루 결산에서 1원이라도 차이가 나면 퇴근 못 하고 원인을 풀어내야 합니다. 그런 전문가들이 다단계로 심사하며, 모든 단계가 승인되어야 사업이 출발합니다.

심사 과정에서 시공사는 건축비를 올리고(책임준공), 신탁사는 감정을 통해 자산가치를 깎아내므로 여러 번 조율을 거칩니다.

지주고객님, 모든 사업계획서의 98%가 검토 초기 단계부터 버려지는 이유를 이해하셨나요?
전문가 도움 없이 성공확률 2%에 들 자신이 있으신가요?